Je me souviens très bien d’avoir été un investisseur immobilier débutant. En tant que jeune de 23 ans sans aucune expérience en affaires ou dans le monde réel, c’était bouleversant de se lancer. J’ai fait la seule chose que je savais à l’époque – j’ai appris autant que je pouvais grâce aux livres, aux séminaires, aux mentors et à l’école des coups durs.
Mais plus d’éducation n’est pas toujours la réponse, du moins au début. Au fur et à mesure que vous en apprenez davantage, vous prenez soudainement conscience des nombreux choix et défis qui vous attendent. Ironiquement, trop en savoir peut conduire à une paralysie de l’analyse.
Si je pouvais recommencer, je commencerais par un plan étape par étape d’un investisseur immobilier expérimenté. Ce plan me permettrait d’apprendre par étapes tout en continuant d’avancer. Cela m’aiderait à me concentrer sur l’essentiel tout en ignorant les inessentiels. En suivant les étapes, j’aurais économisé beaucoup de temps et de frustration et évité d’être submergé.
Bien que je ne puisse pas remonter le temps pour moi-même, je peux créer un plan étape par étape pour que VOUS puissiez commencer à utiliser mes propres 18 années d’expérience à temps plein dans l’investissement immobilier. C’est ce que vous trouverez dans la suite de cet article.
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Mon plan en 9 étapes pour démarrer (ou redémarrer) avec l’investissement immobilier
Voici les 9 étapes qui vous montrent comment démarrer avec l’investissement immobilier. Pour le meilleur effet, je vous recommande de les parcourir du début à la fin. Mais si vous révisez, vous pouvez également cliquer sur chaque lien ci-dessous pour passer directement à l’étape spécifique:
Identifiez votre étape financière
Choisissez une stratégie d’investissement immobilier spécifique
Choisissez un marché cible
Décidez de vos critères de propriété d’investissement
Construisez votre équipe
Financement de ligne
Collectez des liquidités pour les acomptes et les réserves
Créer un plan pour trouver des offres
Planifiez votre temps et priorisez les prochaines actions
J’ai essayé de résumer chaque étape dans les sections ci-dessous. Mais afin de garder un article déjà long un peu plus court, j’ai inclus des liens vers mes autres articles et vidéos pour expliquer chaque étape plus en détail si vous avez besoin de plus.
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Alors, suivez, prenez des notes et mettez-vous dans chacune des étapes afin de pouvoir démarrer (ou redémarrer) bientôt avec l’investissement immobilier.
Étape # 1 – Identifiez votre étape financière
L’investissement immobilier est simplement un moyen d’améliorer vos finances. Alors, avant d’entrer dans les détails de l’immobilier, réfléchissons à votre situation financière globale.
La plupart des nouveaux investisseurs veulent finalement atteindre l’indépendance financière . Vous pouvez penser à cela comme au sommet de la montagne où vos frais de subsistance sont tous couverts par les revenus d’investissements.
Les fondamentaux de l’ascension de cette montagne sont les mêmes que vous investissiez dans l’immobilier ou autre chose. Pour atteindre le sommet de la montagne plus rapidement, il vous suffit d’ augmenter votre taux d’épargne . Vous pouvez ensuite investir ces économies dans les actifs de votre choix, comme l’immobilier.
Je vous suggérerai quelques stratégies immobilières spécifiques qui vous aideront à réduire votre taux d’épargne dans la section suivante. Mais pour l’instant, vous devez identifier où vous en êtes sur la montagne financière. Êtes-vous tout en bas (comme j’étais en tant que débutant)? Mi chemin vers le haut? Ou près du sommet?
Les cinq étapes de la richesse – Dessin de Financial Mountain
Mon article Investir dans l’immobilier pour les débutants explique plus en détail ces étapes de richesse.
Vous souhaitez connaître votre stade actuel car selon l’endroit où vous vous trouvez, certaines stratégies immobilières auront plus de sens que d’autres. J’expliquerai certaines de ces stratégies à l’étape suivante.
Alors, après avoir réfléchi un moment, décidez quelle étape vous convient le mieux. Ne vous inquiétez pas, il n’est pas nécessaire que ce soit parfait. Passons ensuite à l’étape 2.
Étape # 2 – Choisissez une stratégie d’investissement immobilier spécifique
À ce stade, vous pouvez créer un business plan de 30 pages dont même un MBA serait fier. Mais rappelez-vous, le but est simplement de commencer. Alors, commençons par quelque chose de plus rapide. Vous pouvez créer un plan détaillé plus tard si vous le souhaitez.
Pour l’instant, choisissez UNE stratégie immobilière qui vous aidera à passer de votre étape financière actuelle à l’étape suivante (rappelez-vous l’étape 1).
Commencer par une stratégie spécifique ne signifie pas que vous n’aurez pas de détours ni même un changement complet de direction plus tard. La vie arrive et il faut être flexible. Mais commencer par un seul vous aidera à vous concentrer. Et cela vous donnera la confiance nécessaire pour commencer.
J’ai écrit un article avec les 15 meilleures stratégies d’investissement immobilier. Vous trouverez ci-dessous un menu détaillé de stratégies immobilières suggérées parmi lesquelles vous pouvez choisir en fonction de votre niveau de richesse:
Stratégies pour les étapes de richesse n ° 1 et n ° 2 – Survie et stabilité
Objectif de la stratégie: gagner un revenu supplémentaire, apprendre et éviter les pertes
Gardez votre travail quotidien et votre travail pour obtenir une augmentation (pas dans l’immobilier, mais probablement la première stratégie à explorer)
Au lieu de simplement louer ou de vous étirer pour acheter une maison, louez une résidence et louez des chambres ou des unités pour réduire votre paiement
Chien d’oiseau pour les autres investisseurs immobiliers pour «flairer» les bonnes affaires pour eux et apprendre le métier d’acquisition d’investissement dans le processus (c’est ainsi que j’ai commencé)
Devenez un agent acheteur, aidez les acheteurs à trouver des maisons à acheter et découvrez le marché du logement au détail dans le processus
Devenez un agent de location, associez les locataires aux propriétés pour les propriétaires ou les gestionnaires immobiliers et apprenez le métier de propriétaire dans le processus
Gérer / superviser des projets de rénovation pour d’autres investisseurs et apprendre le métier de remodelage dans le processus
Stratégies pour la richesse Étape # 3 – Économiseur
Objectif de la stratégie: augmenter considérablement votre taux d’épargne en réduisant les dépenses et / ou en augmentant les revenus
L’une des options de l’étape 1
Piratez votre logement afin de réduire ou d’éliminer votre paiement logement
Faites un Live-In Flip (c’est-à-dire retournez votre résidence) afin de réaliser de grosses économies non imposables
Faites un live-In-Then-Rent en vivant dans une maison abordable pour 1-2 ans, puis le garder comme une location
Commencez à vendre des biens immobiliers en gros pour des sommes plus petites et plus rapides (nécessite généralement des investissements en temps et en argent en marketing et en solides compétences en vente)
Démarrez une activité secondaire non immobilière qui correspond à vos compétences et passions avec un besoin du marché
Stratégies pour la richesse étape 4 – Croissance
Objectif de la stratégie: faire croître votre petite valeur nette en une valeur nette beaucoup plus grande
Fix-and-Flip maisons pour générer de gros morceaux d’argent. N’oubliez pas d’économiser et de réinvestir vos bénéfices!
Créez et développez un portefeuille de propriétés à revenus en utilisant l’un de ces plans:
Le plan tout en espèces – pas de dette, payez 100% en espèces pour chaque propriété
Le plan boule de neige de la dette – emprunter sur un petit nombre de propriétés, puis accélérer le remboursement de la dette une propriété à la fois
Le plan Acheter 3-Vendre 2-Garder 1 – acheter 3 locations, conserver, puis vendre 2 et rembourser la dette le troisième
Le plan d’échange – utilisez 1031 échanges libres d’impôt pour créer un portefeuille avec des capitaux propres et des revenus solides
Plan de compte de retraite autogéré – utilisez un IRA autogéré ou 401k pour investir en franchise d’impôt dans des prêts privés (mon préféré), des locations ou des retournements
Stratégies pour l’étape de richesse # 5 – Revenu
Objectif de la stratégie: transformer les actions existantes en investissements qui produisent un revenu maximal avec un minimum de tracas et de risques
Avec un portefeuille immobilier existant:
Rembourser la dette pour réduire le niveau d’endettement global (de 0% à 33% de prêt-valeur), réduire les risques et augmenter les revenus
Vendez des propriétés de mauvaise qualité et remplacez-les par de meilleures (en utilisant 1031 échanges, si nécessaire)
Refinancer toutes les dettes restantes qui ne sont pas optimales avec des dettes fixes, à faible taux d’intérêt et à long terme
Sans portefeuille existant ou avec un nombre de propriétés insuffisant:
Achetez plus d’actifs passifs comme des locations résidentielles de qualité supérieure, des locations commerciales à bail net et / ou des actions dans des sociétés en commandite. Maintenez le niveau d’endettement global à un niveau bas (0 à 33% prêt-valeur)
Accorder des prêts à d’autres investisseurs avec des fonds à l’intérieur et / ou à l’extérieur de comptes de retraite autogérés
Diversifier dans d’autres classes d’actifs (à mon âge de 37 ans, les fonds indiciels sont mon alternative de diversification de choix. Un retraité anticipé dans la cinquantaine nommé Darrow Kirkpatrick , d’autre part, se diversifie également dans d’autres classes d’actifs comme les obligations.
Choisissez une stratégie
Si vous vous sentez attiré par l’une des stratégies ci-dessus mais que vous êtes intimidé par la façon de l’exécuter, ce n’est pas grave. Vous avez encore du temps pour apprendre. Prenez-en note pour le moment. Ce type de processus décisionnel ciblé vous aide à identifier les lacunes dans les connaissances que vous devez combler au fur et à mesure.
Pour l’instant, choisissez simplement une stratégie qui semble la plus intéressante et la plus applicable à votre situation. Alors passons à l’étape suivante.
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Étape # 3 – Choisissez un marché cible
Avec des prix si élevés dans de nombreux endroits, les gens me demandent souvent s’ils doivent investir près de chez eux ou choisir un nouveau marché. C’est une bonne question car le marché que vous choisissez pourrait faire une grande différence dans vos résultats finaux.
Je préfère investir près de chez moi si possible. Être local vous donne l’avantage d’une connaissance intime du marché. Et s’il est possible de gérer un bien immobilier à distance, il est encore plus efficace d’être local.
Alors, je commencerais à évaluer les marchés proches de chez moi. Si les prix semblent trop élevés dans vos quartiers, explorez d’abord quelques idées localement avant de vous tourner vers d’autres endroits. Tout d’abord, conduisez une heure. Souvent, les banlieues des grandes zones urbaines deviennent beaucoup plus abordables et raisonnables pour les investissements. Deuxièmement, recherchez des niches plus petites au sein de votre marché global. Dans les marchés à prix élevés, des niches telles que les condos, les maisons mobiles, les privilèges fiscaux et les placements en billets peuvent parfois encore être rentables.
Mais que vous restiez près de chez vous ou que vous investissiez ailleurs, vous devriez toujours faire d’abord une analyse de marché. J’ai écrit un guide complet intitulé Comment choisir l’emplacement idéal pour les propriétés d’investissement . Utilisez-le comme guide si vous êtes nouveau dans l’analyse de marché.
Voici un bref résumé des idées que j’ai présentées dans ce guide:
Évaluer les critères de localisation dans leur ensemble
Emplois et économie
Croissance démographique
Rapport loyer / prix
Évaluer les critères de localisation à petite échelle
Commodité
Romance
Walkability
Taux de sécurité et de criminalité
Les districts scolaires
Public Transportation
Pactes de voisinage et HOA
Lois, finances, impôts et infrastructures locales
Obstacles à l’approvisionnement
En combinant tous ces critères, vous pouvez alors choisir un marché d’investissement cible. Le choix de votre marché cible commencera probablement par une zone statistique métropolitaine (MSA) , qui est une région plus vaste. Mais je recommande de le restreindre encore plus aux codes postaux, aux districts scolaires ou aux blocs de recensement afin de faciliter votre recherche de propriété.
Si vous avez besoin de prendre plus de temps pour évaluer et choisir votre marché, c’est très bien. Mais ne restez pas coincé trop longtemps. Je recommande de faire un choix le plus tôt possible, puis de passer à l’étape 4. Une grande partie de l’esprit d’entreprise est un essai et une erreur. Vous ne serez jamais parfait. Vous pouvez tester votre hypothèse et revenir à cette étape si cela ne fonctionne pas.
Étape # 4 – Décidez de vos critères de propriété d’investissement
Vos critères d’investissement immobilier vous indiquent, ainsi qu’à d’autres, ce que signifie avoir un bon investissement. Je recommande en fait de créer un profil d’investissement écrit que vous pouvez partager avec des partenaires potentiels, des investisseurs et des sources de prospects comme les agents immobiliers.
Votre profil d’investissement écrit doit inclure des descriptions de deux grandes catégories:
Propriété cible
Termes cibles (aka les nombres)
Votre propriété cible deviendra plus claire lorsque vous choisissez une niche au sein de votre marché global. Une niche signifie que vous vous concentrez sur un segment plus petit de l’ensemble du marché. J’en ai discuté certains à l’étape 3, mais vous pouvez également explorer votre choix de niche avec mon article détaillé Les 35 meilleurs niches pour investir dans l’immobilier (et comment choisir le vôtre) .
Lorsque vous avez choisi une niche (ou des niches), la description de votre propriété cible de base peut ressembler à ceci:
Maisons unifamiliales avec 3 chambres et 2 bains dans les codes postaux 30263, 30265 et 30277. La fourchette de prix cible du marché se situe entre 120 000 $ et 199 000 $. Les propriétés idéales sont situées dans des rues calmes et sûres, à proximité des écoles et des magasins. Les propriétés idéales comprennent également un garage ou autre espace de rangement et une cour utilisable.
La deuxième catégorie de votre profil d’investissement concerne les termes idéaux (c’est-à-dire les chiffres). J’ai écrit un guide complet intitulé Comment exécuter les chiffres pour les propriétés de location – Analyse de l’arrière-plan de l’enveloppe . Cela vous montrera comment déterminer rapidement les chiffres d’investissement les plus importants pour vous.
Les termes idéaux que vous choisirez dépendront des choix que vous avez faits jusqu’à présent, mais ils pourraient ressembler à ceci:
Le prix d’achat cible (y compris les réparations initiales) doit au moins respecter la règle des 1% . Le revenu net de location après financement pour les immeubles collectifs devrait être d’au moins 100 $ / mois par logement et pour les maisons unifamiliales d’au moins 200 $ / mois. Le retour en espèces doit être d’au moins 10% et la remise sur la valeur totale de la propriété doit être d’au moins 10%.
Vos critères peuvent changer avec le temps. Je sais que le mien a. Mais choisissez quelques critères de base en matière d’immobilier de placement avec lesquels vous pouvez vivre pour le moment. Passez ensuite à l’étape suivante. Si vous trouvez plus tard que vous devez ajuster vos critères, vous pouvez toujours revenir.
Étape # 5 – Construisez votre équipe
L’immobilier est un sport d’équipe et vous êtes le leader de votre équipe. Vous n’avez pas nécessairement besoin d’employés, mais vous aurez besoin d’entrepreneurs et de conseillers indépendants qui peuvent vous aider dans leurs domaines d’expertise. Si l’idée de diriger cette équipe vous décourage, alors peut-être qu’un autre type d’investissement vous convient mieux.
Je décris mon approche du choix et de la constitution de mon équipe immobilière dans Your Team: The Main Ingredient of Stardom . Mais pour résumer, vous trouverez ci-dessous une liste de certains des membres importants de l’équipe dont vous aurez besoin. J’ai choisi les catégories pour ces membres de l’équipe dans le livre génial The Millionaire Real Estate Investor :
«Inner Circle» – les membres de votre équipe personnels et les plus proches
Époux
Associé
Mentors / conseillers personnels
«Cercle de soutien» – vos relations fiduciaires ou critiques qui vous aident dans des tâches importantes et en cours
Gestionnaire immobilier (le cas échéant)
Avocat spécialisé dans l’immobilier et / ou les affaires
Expert-comptable agréé (CPA)
Prêteur (s)
Prêteur hypothécaire – pour un financement à long terme
Prêteur d’argent dur – pour un financement à court terme
Prêteur privé – pour un financement flexible, à court ou à long terme
«Service Circle» – relations fonctionnelles pour les tâches dont vous aurez besoin pour vos investissements
Agent de clôture / société titre
Inspecteur de maison
Électricien
Plombier
Technicien CVC
Bricoleur
Peintre
Service de cour
Contrôle des parasites et de l’humidité
Entrepreneur général (pour les rénovations plus importantes et le retrait des permis)
Vous aurez les meilleures chances de trouver les membres clés de votre équipe en réseautant avec d’autres investisseurs immobiliers partageant les mêmes idées. Je fais cela localement dans mon Real Estate Investor Association (REIA) ou dans d’autres groupes d’entreprises comme la Chambre de commerce. Je trouve des investisseurs partageant les mêmes idées en ligne sur BiggerPockets.com avec ses rencontres locales et ses forums spéciaux organisés par les marchés locaux .
Maintenant, passons à l’étape 6 et alignons le financement de vos transactions.
Étape # 6 – Financement d’alignement
Contrairement à d’autres formes d’investissement, il est assez normal d’utiliser le financement pour vous aider dans un achat immobilier. Et il existe de nombreuses options parmi lesquelles choisir.
Je décris sept sources de financement courantes dans mon article Bigger Pockets Le guide complet pour le financement de votre toute première transaction immobilière . Si vous êtes un investisseur non américain, certaines de ces sources spécifiques varieront. Mais je pense que vous constaterez qu’au moins certains d’entre eux seront applicables. Les sept sources de financement comprennent:
Prêts FHA (Federal Housing Administration) – Assurés par le gouvernement fédéral et plus faciles à qualifier que la plupart des programmes. Les conditions incluent un petit acompte, un taux d’intérêt fixe et un prêt à long terme (durée)
Prêts VA (Veterans Administration) – Vous devez être un ancien combattant pour être admissible. Les conditions incluent un acompte de 0%, un taux d’intérêt fixe et un prêt à long terme.
Prêts conformes – Les prêts sont conformes aux directives des géants hypothécaires Fannie Mae et Freddie Mac. Les conditions peuvent inclure un acompte de 5% à 20%, un taux d’intérêt fixe et un prêt à long terme.
Prêts de portefeuille – Ceux-ci sont conservés par les banques ou les établissements de crédit au lieu d’être vendus sur le marché hypothécaire. Les durées varient, mais elles ont généralement une durée plus courte (5 à 10 ans) et les taux d’intérêt sont compétitifs.
Prêts d’argent dur – Ces prêteurs sont plus intéressés par la garantie (c’est-à-dire un actif dur ) plutôt que par les règlements détaillés sur les prêts d’autres sources. Les coûts du prêt sont beaucoup plus élevés, ils sont donc souvent utilisés pour des projets de rénovation à court terme.
Prêteurs privés – Le type de prêteur privé varie considérablement, des IRA autogérés et 401ks aux personnes riches. La flexibilité et la relation à long terme que vous obtenez de ces prêteurs les rendent extrêmement précieux. J’inclus également les partenaires financiers dans cette catégorie.
Financement du vendeur – C’est mon type de financement préféré. Un vendeur avec des capitaux propres peut vous permettre de payer le prix d’achat au fil du temps avec des versements ou en utilisant des contrats plus créatifs comme les baux et les options. Il n’est pas aussi facile de trouver un financement vendeur que d’entrer dans une banque, mais la flexibilité des conditions fait que le financement vendeur en vaut la peine.
Le type de financement que vous choisirez dépendra de votre situation financière (étape 1), de votre stratégie (étape 2) et de vos préférences personnelles. Vous voudrez vous fier fortement à vos mentors et aux membres de votre équipe de prêt (étape 5) pour vous aider à trouver la meilleure solution pour vous.
Une fois que vous avez un plan de financement solide, vous pouvez passer à l’étape 7 pour lever des fonds pour votre acompte et vos réserves.
Étape 7 – Collectez des liquidités pour votre acompte et vos réserves
L’investissement immobilier est une entreprise qui vous permet d’utiliser l’argent des autres pour vous aider à avancer. Mais vous ne devriez pas compter sur la construction de votre entreprise entière sans argent. Même si vous utilisez les scénarios de levier les plus élevés, comme 0% de réduction des prêts VA (Veterans Administration) , vous voudrez toujours économiser de l’argent pour les réserves.
Alors, de combien d’argent aurez-vous besoin? Et comment le soulevez-vous?
Le montant d’argent nécessaire dépendra de votre stratégie (étape 2), des prix de votre marché cible (étape 3) et des critères de votre propriété (étape 4). Vous pouvez également demander au membre de votre équipe de prêt (étape 5) de combien d’acompte vous aurez besoin pour certains programmes de prêt (étape 6).
Par exemple, disons que votre priorité financière est d’augmenter votre taux d’épargne (étape de richesse n ° 3). Vous décidez d’utiliser la stratégie de piratage domestique pour acheter un duplex pour 150 000 $. Vous pourrez peut-être trouver un prêt FHA avec un acompte de 3,5%. Ainsi, vous aurez besoin de 5 250 $ (3% de 150 000 $) pour votre acompte et peut-être de 3 000 $ supplémentaires pour vos frais de clôture. Mais vous pouvez également avoir besoin de plus d’argent pour les améliorations immobilières et les réserves pour un jour de pluie. Alors, disons que vous avez besoin de 10 000 $ supplémentaires pour cela.
Votre argent total dans ce scénario de mise de fonds TRÈS faible serait toujours de 18 250 $ (5 250 $ + 3 000 $ + 10 000 $). Comment trouvez-vous cet argent? Voici quelques idées:
Save – Je sais que c’est évident. Mais parfois, il vous suffit de rendre l’investissement important, de travailler pour un revenu supplémentaire, de réduire les autres dépenses de votre vie et d’être patient jusqu’à ce que vous ayez économisé de l’argent. Pas de raccourci ici, mais ça marche.
Vendre – Pouvez-vous vendre votre voiture et en acheter une moins chère? Avez-vous des jouets coûteux que vous pouvez vendre plus tard dans la vie, lorsque vous êtes financièrement mieux? Qu’en est-il de vendre une grande maison avec beaucoup de valeur nette si vous êtes prêt à réduire ses effectifs? Avez-vous des collections de déchets dans votre grenier / sous-sol / garage qui doivent disparaître? La vente est l’un des moyens les plus sûrs et les plus logiques de lever des fonds.
Emprunter – Celui-ci avec lequel vous devez faire attention. Je suis personnellement à l’aise d’emprunter en toute sécurité contre des actifs à long terme comme les propriétés locatives. Mais les prêts personnels, les cartes de crédit ou les marges de crédit utilisées pour les acomptes peuvent être dangereux si les choses tournent mal. Le problème est la discipline des flux de trésorerie. Si vous empruntez 10 000 $ pour investir, l’investissement produira-t-il suffisamment pour payer les intérêts? Sinon, vous devrez sortir de votre poche. Assurez-vous simplement que vous pouvez gérer ce paiement de prêt supplémentaire dans le pire des cas.
Partenaire – Le partenariat, c’est comme partager un délicieux gâteau. Et si quelqu’un m’offrait un riche gâteau au chocolat (mon préféré!) À 50% de réduction? Mais que se passerait-il si je n’avais pas l’argent pour l’acheter? Ne serait-il pas logique de trouver un ami qui a cet argent et de partager le gâteau avec lui? Maintenant, nous gagnons tous les deux. C’est un partenariat en un mot. Cela a très bien fonctionné pour moi au cours des 15 dernières années. Assurez-vous simplement de communiquer clairement dès le départ (par écrit) et ne travaillez qu’avec des personnes que vous aimez et en qui vous avez confiance.
Maintenant que vous avez votre argent et votre financement alignés, passons à l’étape 8 où nous trouvons de bonnes affaires!
Étape # 8 – Créez un plan pour trouver des offres
Les bonnes affaires ne se posent pas seulement sur vos genoux. Trouver de bonnes affaires ressemble plus à une chasse au trésor. Vous devez retourner des dizaines et des dizaines de pierres avant de trouver un joyau caché.
Les périodes comme 2008-2011 pendant la Grande Récession font exception à cette règle. La chasse au trésor pour les transactions immobilières était alors beaucoup plus facile. Warren Buffett, dans sa lettre de 2016 aux actionnaires de Berkshire Hathaway, a bien décrit cette période:
Toutes les dix ans environ, des nuages sombres rempliront le ciel économique et pleuvront brièvement de l’or. Lorsque des averses de ce genre se produisent, il est impératif que nous nous précipitions à l’extérieur avec des cuves de lavage, pas des cuillères à café.
Nous devrions toujours avoir nos bacs à laver prêts pour les périodes où «il pleut de l’or». Mais qu’en est-il le reste du temps? En période économique normale, vous devez travailler dur et créer un plan pour vous proposer de bonnes affaires. Et vous devez rester discipliné avec vos critères d’investissement (étape 4) afin de ne pas succomber à la fièvre d’un marché chaud.
Vous pouvez apprendre les 17 méthodes que j’ai utilisées pour acheter 33 offres en un an dans mon cours populaire « Real Estate Deal Finder » (et obtenir 30% de réduction en utilisant le code promo THIRTYOFF-DF-REI101 à la caisse.
Mon plan recommandé pour trouver des offres immobilières comprend deux sous-étapes:
Un budget pour le marketing
Campagnes marketing pour vous proposer des offres potentielles
Marketing Budget
Si vous disposez d’un budget de 0,00 USD pour le marketing, vous devrez faire preuve de créativité et prévoir de passer plus de temps personnel à la place. C’est plus difficile de cette façon, mais ce n’est pas impossible. Avec environ 500 $ par mois, vous en avez probablement assez pour créer des campagnes marketing viables. Et pour 1 000 $ par mois ou plus, vous pouvez vraiment vous démarquer au sein de votre marché.
Les investissements en marketing ont toujours été l’un de mes meilleurs retours sur investissement en tant qu’entrepreneur. Mais vous devez choisir ces dollars avec soin avec les bonnes campagnes de marketing.
Marketing Campaigns
Il existe de nombreuses campagnes marketing possibles. Et parce que le marketing est une science inexacte, les campagnes qui sont efficaces changent comme le vent. Je recommande donc de tester soigneusement différentes campagnes, puis de s’en tenir à ce qui fonctionne.
Voici une liste de certaines des campagnes les plus efficaces avec mes brèves explications. Ils sont organisés par coût:
Gratuit et faible coût:
Campagne MLS – Trouvez un agent acheteur qui vous enverra des prospects en fonction de vos critères (voir l’étape 4). En utilisant le MLS (service d’annonces multiples), ces agents peuvent configurer des e-mails automatiques qui atteindront votre boîte de réception à chaque fois qu’une propriété nouvelle ou réduite arrive sur le marché. Attention – passez vite sur ces offres (comme cette minute, pas des heures ou des jours)! Tous les autres participent également à cette campagne.
Campagne de parrainage et de réseautage – Dites à tout le monde que vous connaissez de vous envoyer des prospects sur des propriétés potentielles. Parlez à vos amis et à votre famille, mais aussi à des contacts professionnels comme votre CPA, avocat, conseillers financiers, agents immobiliers, gestionnaires immobiliers, etc. Participez à des réunions de réseautage dans les associations de propriétaires, les REIA (associations d’investissement immobilier) et d’autres biens immobiliers et des rencontres professionnelles. Obtenez des cartes de visite et imprimez des prospectus avec vos critères d’investissement afin que les gens se souviennent de vous.
Conduisez (ou marchez) pour des dollars – Marchez ou conduisez régulièrement vos quartiers cibles. Recherchez les signes FSBO (For Sale By Owner), les signes For Rent, les propriétés vacantes ou délabrées répertoriées avec des agents et les propriétés vacantes sans signes. Appelez les numéros sur les panneaux pour parler aux propriétaires ou aux agents lorsque cela est possible. Pour les propriétés vacantes, parlez aux voisins lorsque cela est possible pour essayer d’entrer en contact avec le propriétaire. Notez également l’adresse de la maison vacante, puis recherchez les coordonnées du propriétaire. Vous pouvez trouver l’adresse postale en utilisant vos dossiers d’évaluateur fiscal en ligne local, et vous pouvez parfois trouver des numéros de téléphone en utilisant whitepages.com ou des listes de téléphone en ligne similaires. Vous pouvez les appeler ou leur envoyer une lettre par la poste pour vous renseigner sur l’achat de leur maison.
Trouver des grossistes et des «chiens d’oiseaux» – Certaines personnes cherchent à trouver des offres pour d’autres investisseurs. Les grossistes achètent (ou contrôlent) généralement des transactions, puis les vendent rapidement pour une petite majoration à d’autres investisseurs comme vous. Parlez à ces grossistes, inscrivez-vous sur leurs listes de diffusion et soyez proactif avec eux. Un chien oiseau est similaire, mais il ou elle vous envoie simplement des pistes. Vous obtenez ensuite un suivi pour transformer le lead en un accord. Le chien oiseau devra probablement avoir une licence immobilière pour que vous puissiez lui payer légalement des frais de recherche.
Appels à froid – Pour ceux qui peuvent gérer 50 refus pour chaque appel téléphonique prometteur, cela pourrait être une méthode efficace. Vous pouvez rechercher les petites annonces en ligne ou le journal local pour trouver des annonces à vendre par le propriétaire et à louer par propriétaire. Ensuite, il suffit d’appeler les listes une par une et de poser des questions. Peu de gens le feront, vous pouvez donc trouver des gemmes que d’autres laisseront passer.
Petites annonces – Vous pouvez annoncer votre service (achat de biens immobiliers) par le biais de petites annonces gratuites ou à faible coût en ligne ou dans des publications imprimées locales. Toutes les solutions ne fonctionnent pas, mais si elles sont peu coûteuses ou gratuites, essayez-en autant que possible et diffusez vos informations.
Coût intermédiaire et élevé:
Publipostage – Vous pouvez envoyer des lettres ou des cartes postales à diverses listes de propriétaires. Trouver ces listes est parfois aussi simple que de payer une société de liste ou un service local. D’autres fois, c’est une chasse à l’oie sauvage. Ne vous découragez pas si c’est difficile. C’est en fait une bonne chose, car moins d’investisseurs choisiront de faire un suivi et vous le ferez (non?!). Certaines listes qui ont bien fonctionné pour moi dans le passé sont:
Maisons occupées par des non-propriétaires (aka propriétaires absents)
Maisons occupées par le propriétaire avec valeur nette (propriétaires de longue date)
Propriétaires multi-unités
Bailleurs d’expulsion (propriétaires qui ont récemment déposé ou expulsé un locataire)
Annonces expirées (propriétaires dont la liste immobilière a récemment expiré)
Propriétaires ayant des impôts fonciers en souffrance
Successions et propriétés d’homologation
Propriétés de pré-fermeture
Site Web et médias sociaux – Un site Web et des canaux de médias sociaux (Facebook, Twitter, Linked-In, etc.) sont comme une carte de visite en ligne qui raconte votre entreprise d’investissement immobilier. Assurez-vous de dire aux gens qui vous êtes, ce que vous recherchez (critères d’investissement de l’étape 4) et comment vous pouvez aider. Plus important encore, faites en sorte que les gens puissent vous contacter facilement.
Signes de voiture – Cela signifie utiliser un lettrage magnétique ou en vinyle sur votre voiture qui dit «J’achète des maisons» ou un autre message avec votre numéro de téléphone. Cette approche dépasse peut-être votre zone de confort, mais elle est relativement peu coûteuse. Je l’ai fait pendant 4 à 5 ans lorsque j’ai démarré mon entreprise et j’ai acheté au moins 1 propriété par an à cause de cela. Donc, cela fonctionnera si vous choisissez de le faire.
Panneaux de jardin – Lorsque vous vendez ou louez une maison, pourquoi ne pas placer un panneau «J’achète des maisons» à côté de votre panneau de vente ou de location si les lois municipales locales le permettent? Les panneaux sont un moyen peu coûteux et efficace de générer des prospects.
Publicité – Utilisez des publicités en ligne comme Google Adwords, des publicités traditionnelles comme des journaux, des magazines et des bulletins communautaires, et même de la publicité à la radio (la radio parlée est préférable). Le coût de ce type de marketing peut rapidement devenir incontrôlable, mais si vous faites attention aux tests, cela peut être un excellent retour sur investissement. J’ai acheté des propriétés à la fois dans la publicité imprimée et à la radio pendant des années.
Décidez d’un budget et d’une ou de plusieurs campagnes marketing
Il y a en fait beaucoup plus de campagnes marketing que je pourrais partager (et vous êtes invités à partager vos propres favoris dans les commentaires ci-dessous). Mais ce sont des options efficaces qui vous donneront quelques choix pour commencer.
Alors, décidez d’un budget marketing approximatif et choisissez une ou deux campagnes marketing par lesquelles vous commencerez. Passez ensuite à l’étape 9 pour planifier et prioriser vos prochaines actions.
Étape # 9 – Planifiez votre temps et priorisez les prochaines actions
Je vous ai donné BEAUCOUP d’informations jusqu’à présent (plus de 4000 mots pour être exact!). Mais le but de cet article sur l’investissement immobilier 101 est de vous aider à démarrer le plus rapidement possible.
Ainsi, le but de l’étape 9 est de vous aider à transférer immédiatement toutes ces informations en une action organisée et efficace. Tout d’abord, je ferai des recommandations pour planifier votre temps. Deuxièmement, je parlerai de la priorisation des prochaines actions.
Planifiez votre temps
Vous connaissez votre vie et votre emploi du temps mieux que moi. Mais je suppose que, comme la plupart des gens, vous êtes occupé. Alors, voici une question importante pour vous:
Combien de temps vous et / ou votre conjoint ou partenaire pouvez-vous consacrer chaque semaine pour travailler sur votre entreprise d’investissement immobilier?
Être réaliste. Mais s’il est important pour vous de vous lancer dans l’investissement immobilier, soyez également impitoyable avec vos priorités. Ce n’est pas un projet éternel. Vous passerez plus de temps au cours des prochains mois à un an, mais plus tard, au fur et à mesure que vous prendrez de l’élan, achetez des propriétés et construisez des systèmes, cela prendra beaucoup moins de temps.
Alors, combien de temps pouvez-vous prévoir? Sur la base de mon expérience antérieure en aidant d’autres investisseurs en tête-à-tête, vous avez besoin d’au moins 10 heures par semaine pour vous donner une chance minimale de succès. Mais plus vous pouvez consacrer de temps, comme 20 à 30 heures, plus vous augmenterez vos chances.
Maintenant, regardez votre calendrier et bloquez des heures spécifiques pour travailler sur l’immobilier chaque semaine. Par exemple, si vous prévoyez de faire de l’immobilier avant votre travail chaque jour et le samedi matin, planifiez-le de manière à ce que rien d’autre ne vous gêne. C’est comme un rendez-vous professionnel ou chez le médecin. Il doit être planifié pour être une priorité.
Une fois le temps bloqué, vous pouvez vous concentrer sur les actions que vous entreprendrez pendant cette période.
Prioriser les actions suivantes
Le livre génial Getting Things Done de David Allen m’a appris que la réalisation de projets n’est pas vraiment une gestion du temps. Une fois que vous avez planifié des blocs de temps comme je l’ai suggéré ci-dessus, il s’agit maintenant de la gestion d’ ACTION . Cela signifie que vous devez passer votre temps à ne faire que les actions qui vous feront avancer vers vos objectifs.
L’habitude importante pour moi a été de diviser les grands objectifs et projets en petites actions de petite taille que je peux faire et cocher une liste. Vous pouvez lire mon approche en détail dans Comment transformer vos objectifs en réalité .
Mais pour l’instant, je vous suggère de faire ceci:
Identifiez les projets suivants: notez le ou les deux projets qui doivent se produire SUIVANT pour commencer à investir dans l’immobilier. Les projets sont tout ce qui nécessite plus d’une étape à accomplir. Vous remarquerez que cet article a été organisé étape par étape pour une raison. Si vous n’êtes pas sûr de votre prochain projet, revenez simplement à l’étape 1 et faites-en votre projet.
Identifier les prochaines actions: notez les deux ou trois prochaines actions que vous devez effectuer pour avancer sur les projets que vous venez d’écrire. Par exemple, vos actions peuvent être «lire les articles du Tchad sur les stratégies immobilières» et «écrire la meilleure stratégie pour moi». Vous pouvez faire ces choses dans votre prochain bloc de temps consacré à l’investissement immobilier.
Faites vos prochaines actions: sympa et simple, non? Faites simplement ce que vous avez écrit lors de votre prochain bloc horaire (ou mieux encore, faites-le maintenant!).
Identifier les prochaines actions (à nouveau): Ce processus continue et continue. Vous continuez à rechercher d’autres actions suivantes jusqu’à ce qu’un projet soit terminé. Ensuite, vous passez au projet suivant, au suivant et au suivant.
Que se passe-t-il lorsque vous terminez tous vos projets? Vous atteignez vos objectifs, bien sûr! Et que faire ensuite? Vous l’avez deviné – vous passez aux objectifs suivants 🙂 C’est un jeu amusant à jouer.
Conclusion
Nous sommes arrivés à la fin de mes 9 étapes pour l’investissement immobilier 101! Comme je l’ai partagé au début, mon objectif était de vous faire gagner du temps et de la frustration en tant que personne qui se lance (ou redémarre) dans l’investissement immobilier.
Comme vous le savez peut-être, trop d’informations peuvent parfois jouer contre vous en tant que débutant. J’espère donc que les étapes d’action de cet article vous donneront un cadre pour démarrer rapidement. Et si vous commencez et continuez à bouger, vous pouvez éviter de submerger et de dépasser ces autres défis embêtants pour les débutants comme la paralysie de l’analyse.
Mais comme vous le savez, ces étapes ne sont que le début. La vraie vie est fluide et les meilleurs plans que vous ferez seront testés et mis au défi dans la forge de la réalité. Alors, restez flexible, continuez à apprendre et faites-moi savoir si je peux vous aider en faisant des commentaires ci-dessous.
Les 9 étapes ci-dessus vous ont-elles été utiles? Quels sont vos prochains projets d’investissement immobilier? Quelles sont vos prochaines actions? Vous avez des questions ou des défis?
J’aimerais avoir de vos nouvelles dans les commentaires ci-dessous.